新会计准则实施后的的地产股会是什么样？

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资产重估给上市公司带来的影响

一般认为，资产重估升值对股价是利好。但是，倘若资产重估升值不能因为新会计准则的采用（主要就是指投资性房地产、交易性金融资产），而导致上市公司EPS（每股收益）增加，则上升的股价意味着PE（市盈率）值的提高。

新会计准则中的投资性房地产指：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

但上市公司中，真正拥有投资性房地产、交易性金融资产的，其实并不多。比如房地产商、开发区、商场、酒店、机场等，它们的多数房地产不是用于投资（主要应指出租），而是对外销售（土地成片开发对外转让）或留为自用。企业可以选择是否采用公允价值法。采用公允价值法导致EPS提高的原因在于：1.投资性房地产不计提折旧，毛利增加；2.近年来，我国房价在上涨之中，房地产市场价格通常会高于账面值，评估增值部分可增加当期收益。

根据新的会计准则：（1）单独以“投资性房地产”列在资产负债表，不提取折旧；（2）企业应于会计期末按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，对评估增值部分增加资产，增加收益；（3）投资性房地产和其他资产可以互相转换，其他资产转换为投资性房地产时，公允价值超过账面价值部分，记入资本公积。

交易性金融资产的公允价值变动方向不太好预测，可能向上（增加EPS），也可能向下（减少EPS），因此很难理解成为利好。除券商、银行、保险公司外，多数上市公司也很少持有此类资产（参股金融机构并不是交易性金融资产）。新准则规定，“对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，价值变动差异计入当期损益。”所以，投资者应该进行仔细的区分，不能笼统地认为所有房地产、开发区、商场、酒店、机场、金融类个股均会受益于新会计准则。

若资产重估升值不能带来EPS的增加，其利好又体现在哪儿呢？1.提高上市公司的并购价值，成为股价上涨的由头；2.对于潜在竞争对手而言，资产重估升值往往意味着行业进入门槛及产品售价的提升。

比如说，煤炭采矿权价格上涨，会导致煤炭生产成本提升，支撑煤价。再如，房租、地价上涨会导致拟建酒店的投资金额提高，新开业的酒店成本增加。

但它同时也会带来利空（尽管这利空小于利好）：1.地产及金融资产重估升值之后，上市公司利润增加，现金流入却没有增加，会增加所得税支出；2.妨碍了上市公司作为行业内的优势企业进行外向型扩张（比如并购），扩张成本会增加。以煤炭股为例，大同煤业、潞安环能、天安平煤等均有采矿权方面的未尽事宜，将购买或租赁采矿权。故，采矿权价格上涨，意味着它们可能不得不增加相关支出。

为了减少税收支出，相信会有不少上市公司不愿意采取公允价值法。除非上市公司要进行再融资，届时就会有采取公允价值法的意愿，把报表做得更好看，以求更易融资。按照拟定中的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》，上市公司在计算过往三年业绩是否符合有关再融资财务指标规定时，按旧会计准则处理；但在计算第4年（新的一年，2007年），可按新会计准则处理。有地产租赁收入的公司，人们通常会想到写字楼及公寓出租类个股、开发区类个股、商品市场类个股。

（作者为西南证券研究发展中心分析师）

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公允价值计量的

纳税问题

据报道，《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》（征求意见稿）中规定，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在进行所得税处理时，在处置前因公允价值上升产生的收益不计入应纳税所得，因公允价值下降产生的损失也不得从应纳税所得中扣除。实际处置时，应将处置取得的价款与该项资产按照税法规定确定的成本之间的差额计入应纳税所得额。纳税人对于以公允价值计量的金融负债、投资性房地产、套期保值业务中套期工具和被套期项目等，其所得税处理比照上述原则办理。

如果该政策最终定稿采用上述纳税方法的话，将使得房地产上市公司更有动力采用“公允价值”计量入账。但也有专家指出，若采用有利于新会计准则推广的税收政策，一些公司治理结构较差的上市公司利用“公允价值”操纵报表的动机会更强烈，从而为实施新会计准则后的市场监管提出挑战。

哪些公司可能采用“公允价值计量”？

目前，房地产板块中拥有较多出租性物业的地产股包括：中国国贸（600007.SH）、招商地产（000024.SZ）、北辰实业（601588.SH）、金融街（000402.SZ）、天房发展（600322.SH）、中华企业（600675.SH）等，2006年前三季度的租赁收入分别为5.95亿元、2.23亿元、2.28亿元、0.31亿元（据2006年上半年数据）、0.32亿元、0.37亿元。按照金融街的规划，未来该公司租赁收入会有较大的增长。

开发区类个股，如陆家嘴（600663.SH）、浦东金桥（600639.SH）、张江高科（600895.SH）、外高桥（600648.SH）、津滨发展（000897.SZ）等，2006年前三季度的租赁收入分别为0.83亿元（未含土地批租收入）、3.91亿元、0.76亿元（2006年上半年数据）、0.30亿元（2006年上半年数据）、1.09亿元。从2006年三季报来看，苏州高新（600739.SH）、南京高科（600064.SH）这类收入极少或没有。

商品市场类个股：小商品城（600415.SH）、丝绸股份（000301.SZ）、农产品（000061.SZ）、轻纺城（600790.SH）。从2006年三季报来看，丝绸股份尚无房产租赁收入。小商品城2006年前三季度的市场经营收入（租赁收入）高达6.95亿元，轻纺城2006年前三季度的租赁收入约为1.00亿元，农产品今年前三季度的农批市场业务收入（市场摊位租售收入）约3.45亿元。

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